"史上最反房东法案" ？美盛来解析最新租赁法案。

作者
Wallace Wang

13 August 2020

你知道吗？在90年代初期，新西兰人有超过70%的家庭都拥有自己的住房,且公屋数量更多，租房多属于短期行为。

而20年后的今天，这个比例却骤然下降到了60%……全国约有1/3人口处于租赁状态，并且租赁市场日益壮大。

房屋租赁专家- 给业主的一封信

租房新条例已经在8月12号2020年生效了。本次的修改比以往力度更大，新的法律会更着重平衡房东和租客的权利和义务，特别是在疫情发生之后。业主和房东是整个社会运作的两个重要环节，缺一不可，在某种程度上是相互依托的。房东的风险和成本会逐步加大，其中一部分的成本会转嫁给租客。

任何与租赁相关条款必须是合法合理的，不能模棱两可，假如房东确有困难的话，要秉着透明的原则和租客坦诚告知，争取双方面达成谅解。假如存语言沟通的障碍的话，最好通过书面的形式和租客交流。

租房中碰到的问题，有些房东可能岀发点的是情、理、法，在租赁法修改后要先从法、理、情出发。

房东在做房地产投资的时候，一定要有一个规划，是短期的还是长期。

把房子的整体状况提升保养好，也是对房子本身产生增值效果的长远计划。屋况好的房子更容易有好的租客和好的租金，纠纷也会降低。假如房东是短期的投资或者是要近期开发的房子，要在租客的选择还有合同的制定上要谨慎，严格的处理。

新西兰最新《住宅租赁修正案》细则，此法案被人称为“史上最反房东法案”！到底有多大改变和震慑力，我们一起往下看~

1. 28天
租客要想停止租约需要提前28天（4周），而不是过去规定的21天了。

2、驱逐
如果在90天内，房客有3次支付房租的时间都晚了5工作日以上，房东可以申请驱逐房客。（目前这个天数是21天。）

3、无理由停止
房东不可以再进行无理由停止租约（目前可以提前90天通知到房客）

4、租金透明
房东在把自己房产挂出来招租的时候必须要标好价格，不能告诉意向租方如果多付就能够保证租给对方或者为对方留着房源。但如果是租客自愿是可以offer更高租金的。

5、身份公开
如果上过Tenancy Tribunal（租赁法庭）并且胜诉，可以不必公布身份细节。这个规定虽然房东和租客方都适用，但对于租客来说尤其有利，可以避免被列入房东黑名单中。

6、租金
租金一年只能涨一次（目前规定是半年）新条例已经在8月12号2020年生效了。

7、驱逐租客
如果要以租客有反社会行为而驱逐租客，房东需要房客在90天内有至少3次的反社会行为，每次有书面通知，自第3次后需要在28天内将申请递到Tenancy Tribunal。（目前的规定只需要有1次反社会行为事件发生即可申请驱逐）

8、宽带
房东可以拒绝给租客安装高速宽带的理由将更少。

9、利益转让
房东必须允许租客将他们的“利益和责任”转给下一任租客，除非房东有“合理的”理由拒绝，租客在一定程度和范围内可以把现在的出租房转租给新的租客。

10、通知时间
如果是自己需要入住，或者雇员或者家庭成员需要入住而必须让租客搬出，提前通知时间由目前的42天提高到63天。入住需要在90天内完成，以表明其需求是真实的，而不是为了赶快赶走租客的借口。而且入住后必须住满3个月以上。

11、装修
如果是房东要装修或者改造，需要租客搬出，必须要在90天内启动建材步骤，以证其意图的真实性。

12、保留文件
在修建或者维护工作方面，房东需要保留更多的文件。已证明房东确实采取必要的措施在合理的时间内维护好房子。

13、处罚
如果名下的租客达到6人及以上，房东在被惩罚时可能会面临更高罚金和处罚，即便其中的一些租客是以其配偶或者公司名义租赁。政府方面称这项规定从2006年开始就没有被重审过，考虑到目前租金的上涨，罚金基本少了60%。

14、小修改
租客对于物业的“小型修改”，如一些不会损害到物业，不会给任何人享受物业带来负面影响的维护等工作，将不再需要房东的同意。这包括“为地震风险而给家具增加防护支架，为物业增添婴儿防护物品，安装可见的消防报警器，门铃以及悬挂画作。”但租客搬走时需要恢复原样。

15、租赁合同
一旦签了所谓的fixed-term租赁合同，就被理解为是有租赁期限的，除非双方有另外的协定。

16、罚金
房东房客任何一方，罚金总量超过10万纽币，可以由Tenancy Tribunal处理，而不是现在规定的超过5万纽币就必须去地方区法院（District Court）